Démembrement de propriété d’un bien ancien avec transmission aux enfants – Montpellier – M et Mme Dupont

Profil des clients :

• Nom fictif : Monsieur et Madame Dupont

• Âge : 52 et 50 ans

• Situation familiale : 2 enfants majeurs

• Objectifs patrimoniaux :

  • Préparer la transmission de leur patrimoine immobilier aux enfants

  • Réduire l’impact fiscal de la transmission

  • Maintenir une sécurité financière personnelle

    Situation initiale :

• Bien concerné : Appartement ancien dans le centre-ville, valeur actuelle 400 000 €

• Financement : Aucun emprunt en cours

• Revenus locatifs potentiels : 1 200 €/mois si location meublée

• Patrimoine global : 600 000 € (épargne + immobilier)

Stratégie patrimoniale : démembrement de propriété

Définition rapide :

• Usufruit : droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus

• Nue-propriété : droit de disposer du bien à la fin de l’usufruit (transmission aux enfants)

Mise en œuvre

1. Monsieur et Madame Dupont conservent l’usufruit de l’appartement.

2. La nue-propriété est donnée à leurs 2 enfants, en parts égales.

3. Valorisation fiscale : pour des parents de 50 ans, barème fiscal de l’usufruit/nue-propriété selon l’article 669 du CGI :

   • Usufruit : 50 % de la valeur du bien

   • Nue-propriété : 50 % de la valeur du bien

4. Objectif	Solution démembrement	Résultat pour la famille
   Transmission optimisée	Don de la nue-propriété aux enfants	Réduction des droits de donation sur la valeur de la nue-propriété (50 % du bien)
   Sécuriser les revenus	Conservation de l’usufruit	Perception des loyers 1 200 €/mois
   Réduction fiscale	Barème légal	Droits de donation réduits à 50 % de la valeur du bien

Exemple chiffré :

• Valeur totale du bien : 400 000 €

• Usufruit conservé : 200 000 €

• Nue-propriété donnée : 200 000 €

• Abattement par enfant : 100 000 €

• Base imposable pour la donation : 200 000 € – (2 x 100 000 €) = 0 € → donation exonérée de droits

 Points de vigilance

• Le démembrement n’affecte pas la revente : le bien peut être vendu avec l’accord des enfants (nu-propriétaires).

• En cas de revente anticipée, l’usufruit est valorisé selon la valeur fiscale au moment de la cession.

• La gestion locative doit rester cohérente avec l’usufruit : les revenus appartiennent aux usufruitiers, mais les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire si classés en “gros travaux”.