Où investir en 2025 ? Les villes françaises au meilleur rendement locatif
L’investissement immobilier locatif demeure une stratégie incontournable pour développer son patrimoine et générer des revenus fonciers durables. Que l’on vise un effet de levier via un crédit immobilier, une défiscalisation avec un bien loué ou simplement un bon calcul de rentabilité, il est essentiel d’analyser précisément le marché avant d’acheter un bien.
En 2025, plusieurs villes françaises affichent un excellent rapport entre prix d’achat, loyer annuel et rentabilité brute. Voici un panorama complet pour investir dans un bien immobilier rentable.
Les fondamentaux à analyser avant d’acheter
Un bon investissement immobilier locatif repose sur de nombreux paramètres :
Rentabilité brute et inflation : En 2023, l’inflation atteignait 5,5 %. En 2025, viser une rentabilité supérieure devient impératif. Il faut intégrer les prélèvements sociaux, la taxe foncière, les frais de gestion locative, les charges de copropriété, et autres frais.
Demande locative : Un fort taux d’occupation par les locataires permet de sécuriser les loyers perçus. Cela limite les risques d’impayés.
Potentiel de plus-value : Acheter dans une ville en croissance permet de viser une belle plus-value à la revente.
Frais annexes : Frais de notaire, travaux, assurances, coût de la copropriété, ou encore gestion locative sont à prendre en compte pour calculer la rentabilité réelle.
Fiscalité : Entre LMNP, déficit foncier, et autres dispositifs, il est possible de déduire certaines charges et bénéficier de réductions d’impôt.
Classement 2025 des villes offrant les meilleurs rendements locatifs
RangVilleRentabilité moyenne estimée
1 Niort 7 %
2 Rennes 6,2 %
3 Montpellier 6,2 %
4 Angers 6,2 %
5 Marseille 6 %
6 Lyon 5,5 %
7 Toulouse 4,5 %
8 Le Mans 4,47 %
9 Nantes 4,2 %
10 Strasbourg 4,2 %
Focus sur les 5 meilleures villes
1. Niort, la pépite à taille humaine
Avec une rentabilité brute de 7 %, Niort attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers. La ville séduit pour sa stabilité économique, son attrait auprès des étudiants, et son marché immobilier abordable.
Prix au m² : ~2 000 €
Loyer moyen : 12 €/m²
Profil type : colocation, location meublée, petite surface
2. Rennes, la dynamique bretonne
Son réseau de transport, son attractivité universitaire et sa croissance démographique font de Rennes un excellent choix pour investir. Idéal pour un investisseur cherchant à optimiser ses revenus locatifs.
Prix au m² : ~3 950 €
Loyer moyen : 14 €/m²
Fiscalité locale intéressante
3. Montpellier, soleil et rentabilité
Ville jeune et dynamique, Montpellier présente un excellent potentiel de plus-value sur le long terme. Le neuf y est en développement, avec des avantages en termes de défiscalisation.
Prix au m² : 3 600 € (appartements), 4 200 € (maisons)
Loyer moyen : 15 €/m²
Opportunités : LMNP, gestion locative déléguée
4. Angers, une ville en pleine transformation
L’augmentation de plus de 70 % des prix en 5 ans traduit la vigueur de son marché immobilier. Le centre-ville et les logements meublés y sont particulièrement rentables.
Prix au m² : ~3 400 €
Loyer moyen : 12 à 13 €/m²
Idéal pour les propriétaires-bailleurs
5. Marseille, entre mer et rendement
En dépit d’une image parfois négative, Marseille reste très attractive pour les investisseurs. Les prix restent inférieurs à d’autres métropoles, mais la mise en location est rapide grâce à la demande forte.
Prix au m² : 3 722 €
Loyer moyen : 16 €/m²
Quartiers porteurs : Euroméditerranée, La Joliette
6. Lyon, un marché solide et rentable
Lyon, avec sa croissance démographique et sa forte demande locative, continue de séduire les investisseurs en 2025. Elle se place parmi les villes les plus dynamiques de France, avec une économie florissante et une position géographique avantageuse. Le marché immobilier lyonnais reste un choix solide pour ceux qui recherchent un investissement à long terme.
Prix au m² : 5 300 € (ancien), 6 000 € (neuf)
Loyer moyen : 16 €/m² (appartement), 15 €/m² (maison)
Quartiers à privilégier : Tassin-la-Demi-Lune, Vénissieux
7. Toulouse, l’essor du sud-ouest
Toulouse est une ville en pleine expansion, avec une forte demande locative portée par la croissance de la population et la création d'emplois. Son développement des infrastructures, notamment le TGV, renforce son attractivité, notamment dans les zones périphériques qui offrent de belles opportunités pour les investisseurs.
Prix au m² : 3 775 € (moyenne)
Loyer moyen : 14 €/m² (appartement), 13 €/m² (maison)
Quartiers à privilégier : Blagnac, Cornebarrieu, Aucamville
8. Le Mans, rentabilité et projets urbains
Le Mans, bien que moins connu que d’autres grandes villes, offre des rendements locatifs intéressants et une rentabilité estimée jusqu’à 9 % grâce à son marché immobilier abordable. Les nombreux projets d’urbanisme en cours dans la ville promettent un potentiel de valorisation élevé pour les investisseurs à long terme.
Prix au m² : 1 800 € (appartement), 2 100 € (maison)
Loyer moyen : 9 à 10 €/m²
Opportunités : Investissement dans les petites surfaces proches des universités
9. Nantes, une ville à fort potentiel
Nantes, avec sa position géographique stratégique et son dynamisme économique, est en plein essor. La forte demande locative et la croissance démographique soutenue font de la ville un choix incontournable pour les investisseurs en 2025. En périphérie, des zones comme Saint-Herblain offrent un potentiel de rendement locatif élevé.
Prix au m² : 4 000 € à 5 000 € (appartements), 4 000 € à 7 000 € (maisons)
Loyer moyen : 14 €/m² (appartement), 13 €/m² (maison)
Quartiers à privilégier : Saint-Herblain, Rezé
10. Strasbourg, entre attractivité et diversité
Strasbourg offre un large éventail d’opportunités d’investissement grâce à la diversité de son marché immobilier. Les rendements locatifs varient considérablement, avec des rendements intéressants dans les quartiers populaires et les périphéries. La ville bénéficie également d’une croissance démographique soutenue et de nombreux projets immobiliers en développement.
Prix au m² : 3 000 € à 5 500 € (appartements), 3 700 € (maisons)
Loyer moyen : 14 €/m² (appartement), 11 €/m² (maison)
Quartiers à privilégier : Périphérie de Strasbourg, quartiers populaires
En résumé
En 2025, l’investissement immobilier locatif reste une stratégie pertinente pour ceux qui souhaitent générer des revenus fonciers, utiliser un effet de levier, et bénéficier d’avantages fiscaux. Que ce soit pour de la location meublée, une colocation, ou un bien dans le neuf, la clé est de calculer la rentabilité en intégrant tous les coûts : frais de notaire, taxe foncière, copropriété, déduction des charges, etc.
Prenez le temps d’étudier chaque projet d’investissement dans sa globalité, en considérant la fiscalité, la stabilité du locataire, le potentiel de revente, et le niveau de loyers perçus. Un bon investisseur est avant tout un bon analyste.
FAQ
Où investir en France en 2025 ?
En 2025, certaines villes se distinguent par leur potentiel d'investissement locatif. Niort, Rennes, et Montpellier sont des choix judicieux. Elles offrent un excellent compromis entre des prix immobiliers attractifs, une forte demande locative et des perspectives de plus-value intéressantes.
Quelle ville choisir pour un investissement locatif rentable ?
Pour un investissement locatif rentable, privilégiez des villes dynamiques telles que Rennes, Montpellier ou Marseille. Ces métropoles combinent croissance économique, forte demande locative et un rendement locatif compétitif. Elles sont idéales pour optimiser vos revenus fonciers et profiter de plus-values à moyen et long terme.
Quelle ville offre le meilleur rendement locatif en 2025 ?
Niort se distingue avec un rendement locatif particulièrement élevé, estimé à 7 %. Cette ville bénéficie de prix immobiliers abordables, d'une demande locative soutenue, et d’une fiscalité locale favorable, ce qui en fait un choix parfait pour maximiser vos revenus fonciers.
Dans quelle ville acheter un immeuble de rapport ?
Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport, des villes comme Le Mans et Angers sont des options à envisager. Ces marchés immobiliers offrent des prix intéressants et des rendements locatifs attractifs, surtout pour des petites et moyennes surfaces. Vous pourrez ainsi profiter d’un effet de levier tout en optimisant la gestion locative de vos biens.
HK Finance vous accompagne dans votre projet d’investissement immobilier
Que vous souhaitiez générer des revenus locatifs, diversifier votre patrimoine ou optimiser votre fiscalité, je vous propose un accompagnement personnalisé à chaque étape de votre investissement.
Grâce à une plateforme professionnelle dédiée, j’ai accès à l’ensemble des opportunités immobilières disponibles sur le marché (neuf, ancien, immobilier clé en main, démembrement, etc.). Cela me permet de sélectionner, en toute indépendance, les biens les plus adaptés à vos objectifs.
Ce que je vous propose :
✅ Un accompagnement sur mesure, de la stratégie à la signature
✅ Une sélection rigoureuse des biens à fort potentiel
✅ Une analyse patrimoniale globale : fiscalité, transmission, rentabilité, revente
✅ Une approche claire et pédagogique, quel que soit votre niveau d’expérience
📍 Disponible en visioconférence ou en rendez-vous à domicile sur Gignac, Aniane, Saint-André-de-Sangonis, Clermont-l’Hérault, Canet, Béziers, Montpellier et les environs.
👉 Prenez rendez-vous ici pour étudier ensemble les meilleures options selon votre profil.
